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最高法院對「售屋廣告不實」的見解
當你看到預售屋的廣告記載:「社區住戶可以使用七○○○坪休閒俱樂部設施」、「有高爾夫果嶺、健身房、保齡球館、男女三溫暖、奧運規格室內溫水游泳池、冰宮、迴力球場……等二十餘項休閒俱樂部設施」,你心動了嗎?
很多消費者在購買預售屋的時候,常會被建商這樣的廣告所吸引,等到房子蓋好,消費者才發現廣告中所說的這些設施很多都不見了。這時候,消費者可不可以控告建商「售屋廣告不實」?
全盈隆建設公司於八十五年在台北縣汐止市推出「東帝士白雲山莊」預售屋,廣告宣傳該山莊將提供社區巴士、高爾夫果嶺、奧運規格室內溫水游泳池、男女三溫暖等七千坪休閒俱樂部設施,黃姓男子看了廣告後以五百多萬元之價格預購,白雲山莊興建完成後,黃姓男子才發現大部分休閒設施都沒有做,氣的一狀告上法院。建商應確保廣告內容之真實.
消費者保護法第二十二條係規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」。黃姓男子認為,建商的售屋廣告不實,當然違反消保法的規定;但是最高法院卻有不同的見解,值得注意。
最高法院認為,消費者信賴廣告內容,依建商提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,雙方如於契約中沒有就廣告內容再為約定時,該廣告仍應視為契約之一部分,建商應對廣告內容負責,但簽約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌約定,契約已經排除原先的廣告內容,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,但該廣告並不是契約之一部分。契約中是否排除原廣告內容.
廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容。
也就是說,建商的售屋廣告如果屬於契約內容之一部分,建商的廣告不實,當然構成違約;如果雙方已就廣告內容另為約定,或在契約中約定「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容。」那麼消費者將告不了建商。
最高法院指出,雙方的買賣契約中並無任何有關休閒設施之約定,只以附註方式於契約內明訂:「特許住戶成為白雲健康俱樂部尊皇級會員,得免繳年費、月費」,但對「白雲健康俱樂部」應具備何項設施,則未為具體之約定,既然休閒設施沒有列入契約中,建商又已依約允許住戶成為白雲健康俱樂部會員,建商即未違約,判決黃敗訴。.
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